10月反弹，又劝你买房了？

头图由豆包生成，提示词：飓风、房地产 ‍‍‍‍‍

四大一线销量炸裂“9.26”中央政治局会议强调促进房地产市场止跌回稳以来，地产活跃超过了大多数人的预期。此前尚有人认为，此轮救市有可能走“5.17”的老路，但一个月之后，地产市场交出了一份超预期的答卷。传统“金九银十”的说法，在今年完全反过来了，“铁九钻十”才是恰当的表述。四大一线城市强势反弹，尤为引人注目。上海易居研究院副院长严跃进接受第一财经采访时说，从目前已有的10月份楼市数据看，一线楼市的止跌回稳是全面的，“预计10月份一线城市二手住宅成交套数约为57260套，环比增速为49%，同比增速为57%，一线城市二手住宅成交套数将创2021年下半年以来月度最好水平。”广州是这一轮松绑政策中唯一全面放开限购的一线城市，整个十月份广州的楼市异常火爆。10月广州新房网签10418套、111.47万㎡，环比均增长100%左右，创今年新高，市场热度维持在较高水平，止跌回稳态势初现。二手房市场因为房东愿意更加灵活地调价，流动性大增，整个10月全市二手住宅网签13188套，环比增长29.5%，如果加上网签延迟的数据，实际累计成交16945套，单月成交近8年最高。广州这一轮楼市复苏有一个明显的特征，那就是投资客又开始活跃了，除了本地居民，还吸引了大量的异地客看房，来自佛山、上海、深圳客源涌入广州购房。58安居客数据显示，1月放松120平方米以上住房以及9月份全面取消限购后，本地客人数环比分别增长17.14%以及4.63%，而异地客人数环比分别增长58%以及12.6%。新房、二手房同时销量大涨，改善型和投资性购房也同步增加，让广州楼市的11月有了更大信心。深圳的成交数据更加炸裂。10月份深圳二手住宅过户8269套，环比上升超过95%，创下了45个月以来的新高。一手住宅网签4153套，环比上升146.3%，创35个月新高，也是自2021年12月之后首次突破4000套，10月全深圳新房住宅认购量达到13366套。上海方面，10月二手房合计销售24376套，环比大涨约53%。10月份也是上海今年继3月、6月、7月之后，年内第四次突破2万套的月份。北京10月二手房网签量达到17367套，环比增长30.8%，二手住宅网签量创近一年半新高，加上下定未完成网签的数据，整个10月真实成交量预计突破2.5万套，是2017年来连续8年同期10月最高值，同比上涨超过150%。为什么说这一波楼市复苏不太可能走“5.17”的老路？因为从四大一线城市的成交量来看，有的已经回到了2021年的高点，有的已经是近七八年的高点，与5月份的反弹有很大的区别。

楼市分化严重10月份的这波反弹是全国性的，一线城市之外，其他低线城市也都回温。据住房城乡建设部数据，10月份一线城市新建商品房网签成交量同比增长14.1%，二手房网签成交量同比增长47.3%。二三线城市中，南京、宁波、大连、东莞等城市新房成交量同比增幅超过30%。20个省份二手房网签成交量同比增长，其中，天津、广东、江西、北京、上海、河北、辽宁、浙江、湖南、重庆、贵州、甘肃、陕西、宁夏同比增长超过10%。但是从平均数来看，全国楼市的分化还是非常严重。10月份全国新建商品房网签成交量同比增长0.9%，与一线城市的14.1%相差十几倍，全国二手房网签成交量同比增长8.9%，同样与一线城市的47.3%有着云泥之别。好的一方面是，无论是新房还是二手房都在从存量消化向增量增长转变，市场的信心进一步放大，而且一线城市的楼市复苏具有明显的从 信心重塑到 信心外溢的带动作用。 但很明显，低线城市的复苏速度与一二线城市相比仍旧太缓慢了，而且因为一线城市陆续在放开限购，这种虹吸效应只会更加强烈。从投资的角度看，我们一直强调，只有一线城市和强二线城市才具有投资效益。我特意看了下贝壳平台弱二线城市南昌10月份的数据，当月南昌二手房成交909套，环比增加了46.6%，这个数据看起来不错，但新增二手房挂牌量9052套，同比环比增加了9.3%——卖不完，根本卖不完……不过，总体来看，市场普遍认为，中国房地产的拐点已经到了。此前我们也写过《中国房地产最困难的时期已经过去了》，而在看到10月全月数据后，这种趋势更加明显。除了我们上文提到了各地销售数据，房企层面，克而瑞的数据显示，百强房企10月份操盘金额环比九月份暴增73%；跟去年同期相比也小幅增长7.1%。这也是今年以来，百强房企业绩首次实现单月同比正增长。

能不能抄底？10月份的楼市复苏，让很多人蠢蠢欲动。这一次救市，从利率、首付比例、限购等方面刺激，分别对应的是降低成本、加大杠杆、降低门槛，从吸引力看还是很足的。以利率为例，现在很多城市已经将新房利率降到了3%以下，如广州等城市甚至都到了2.65%，相比于两三年前的5%，购房利率成本几乎腰斩。从成本的角度看，当前的利率水平对于刚需、改善置换群体是个入手的好时机。从市场预期看，楼市有“长尾效应”，预计十一月份的数据不会差。而且11月即将有大的利好政策出现，市场预估的10万亿刺激政策如果能顺利通过“全人常”的审批，楼市掉头向上将是大概率事件。从9月份开始的这波楼市与股市互动的刺激，还给社会传递了一个信号，那就是如果信心恢复，购买力仍可持续。从9月24日开始，股市已经连续20多个交易日成交额在1.5万亿元以上，全国各地，特别是一线城市楼市的修复也从侧面反映出来，楼市的潜在购买力，其实依然是充沛的。一旦这波购买力入场，带来的变化将是立竿见影的。所以大概率接下来的几个月，成交量仍将继续放大。但是，从投资的角度看，还有两个指标需要关注。一个是二手房的流动性，前面已经分析了，当前的二手房流动性加大，但挂牌量激增。另一个是土地供应量。中原地产首席分析师张大伟认为，土地市场供应出现了变化，市场在未来酝酿供应高峰。所以，我们建议，不仅三四线不要随便买房，一二线土地供应集中区域也不要随便买房，投资要谨慎。从中原地产研究院发布的“2024年1-10月全国卖地城市排行榜”上可见，虽然今年土地出让行情差，但北京、杭州、上海还是收获千亿以上出让金，未来这些城市仍将有较大的供应量上市。

当然，如果未来能以10月份这样火爆的销量持续下去，市场热度持续的同时，流动性大增，以往供大于求的局面将有所缓解。

以深圳为例，深圳中原统计，目前深圳全市在售新房住宅46945套，如果以10月份认购量13366套来估计，三个半月就能卖完，市场很快将进入供不应求的卖方市场。所以核心城市还是楼市投资的首选，深圳房价虽然较高点有不小回落，但一旦政策及时，很快就能稳定市场，扭头向上。